شراء أسهم الريت العقارية وأسهم الشركات العقارية

أسهم الريت العقارية هي أسهم تصدرها صناديق الاستثمار العقاري، والتي تُعد شركات تستثمر في مجموعة واسعة من العقارات والتي قد يمكن أن تكون تجارية، أو سكنية، أو صناعية، أو مراكز لوجستية، وهذه الصناديق تعتمد على جمع رأس المال من المستثمرين لشراء، وتطوير، وإدارة العقارات.

لذلك أصبح الاستثمار في صناديق الريت هدف للكثير من المستخدمين الذين يبحثون عن تحقيق النمو لرؤوس أموالهم، أو تحقيق دخل مستمر من توزيع الأرباح الذي تقوم به تلك الصناديق، فالقطاع العقاري هو القطاع الأكثر ربحاً بين كافة أنواع الاستثمارات المتاحة في السوق المالي في منطقتنا العربية وأثرياء العرب أكثرهم باتوا أثرياء بسبب هذا القطاع.

فأعددنا لكم هذا الدليل الشامل لكي يساعدكم على التعرف على كيفية الاستثمار في سراء أسهم الريت، أو أسهم الشركات العقارية، أو أسهم الصناديق العقارية، وقد ركزنا أكثر على صناديق الريت، ووضحنا لماذا تعد استثمار مغري للمستثمرين، وشرحنا كيفية الاستثمار فيها، وهل هي آمنة أم لا، ومميزاتها وعيوبها، وأنواعها، فتابع حتى النهاية لتتعرف على كل ما سبق وأكثر.

لماذا تُعد صناديق الريت استثماراً مغرياً؟

صناديق الريت تعمل في القطاع العقاري الأكثر تحقيقاً للأرباح، لذلك نجد أنها تتمتع بالعديد من نقاط القوة التي تجذب لها المستثمرين وتجعل منها استثمار مغري لهم، ومن أهم تلك النقاط:

تقديمها لعوائد دورية: تُعد أسهم الريت وسيلة ممتازة لتحقيق دخل منتظم من العقارات، حيث يُطلب من الريت توزيع ما لا يقل عن 90% من أرباحها كأرباح نقدية للمساهمين.
تنوع المحفظة الاستثمارية: استثمارات الريت توفر تنوعاً كبيراً داخل القطاع العقاري، مما يساعد على تقليل المخاطر.
السيولة: أسهم الريت تتميز بالسيولة العالية مقارنةً بالاستثمار المباشر في العقارات، حيث يمكن شراؤها وبيعها في البورصة بسهولة، بعكس العقارات التي تجد صعوبة بالغة في بيعها.

يمكنك أن تقرأ عن عوائد صناديق الريت لتتعرف أكثر عن تلك العوائد الدورية التي تجذب انتباة المستثمرين.

الاعتبارات قبل الاستثمار

هناك أمور يجب أخذها بعين الاعتبار قبل الاستثمار في أسهم الريت، ومن بين أهم تلك الأمور:

البحث والتحليل: من المهم إجراء البحث وتحليل الصناديق المختلفة لفهم استراتيجياتها الاستثمارية وأدائها التاريخي للتأكد من كونها ناجحة وقادرة على تحقيق الأرباح.
تقلبات السوق: على الرغم من كونها أقل تقلباً من أسواق المال الأخرى، إلا أن أسواق الريت قد تتأثر بالتغيرات الاقتصادية والقطاعية في بعض الظروف، لذلك قم بدراسة السوق دراسة جيدة قبل الشروع في هذا الاستثمار.
الرسوم والتكاليف: يجب الانتباه إلى الرسوم التي تفرضها صناديق الريت وتأثيرها على العوائد الإجمالية، فكثير من المستثمرين ينظر إلى العوائد دون النظر إلى الرسوم التي سيتم خصمها.
شفافية الصناديق: من المهم أن تتمتع الصناديق بالشفافية وتقوم بالإعلان عن حالتها الحقيقية للمتداولين بدون أن تخبئ أي شئ عنهم، فهناك من يقوم بإضافة رسوم غير معلنة على سبيل المثال، أو من يقومون بعدم الإفصاح عن ما يمر به الصندوق من أزمات.
الإدارة التي تقوم بإدارة الصندوق: من الجيد أن تنظر لإدارة الصندوق وأن تتأكد من كونها إدارة قوية قادرة على تحقيق الأرباح للمساهمين، فلو تم تغيير الإدارة لصندوق معين على سبيل المثال لن ينفعك تاريخ الصندوق في توقع مستقلبه.

في حال لم تكن قد فهمت ما نتكلم عنه حتى الآن فعليك قراءة ما هي صناديق الريت او الريتات؟.

كيف أستثمر في صناديق الريت؟

هناك عدة طرق من أجل الاستثمار في أسهم الريت العقارية ما يهمنا هنا هم طريقتين فقط كونهم الأنسب لمعظم المستثمرين، وهم:

الاستثمار عن طريق الاكتتاب في صناديق الريت.
الاستثمار في شراء أسهم صناديق الريت من سوق التداول.

لكل طريقة منهم خطوات نقدمها لك في الأسطر التالية.

الاستثمار في صناديق الريت عن طريق الاكتتاب

يمكن الاستثمار في الريت عن طريق الاكتتاب العام ويمكنك معرفة كيفية القيام بذلك من النقاط التالية:

الإكتتاب العام أو الطرح العام للوحدات الذي تقوم به صناديق الريت، ويشبه ما تقوم به شركات المساهمة في أسواق الأسهم المالية الأخرى.
وتقوم المؤسسة المسؤولة بتقديم أوراق الطرح العام ويوجد به كافة المعلومات عن الشركة، وقيمة الوحدات المطروحة، وعددها، وآليات الاكتتاب.

الاستثمار عبر شراء أسهم صناديق الريت

يمكن القيام بعملية الاستثمار في شراء أسهم صناديق الريت العقارية وذلك بعد الانتهاء من الاكتتاب، حيث تكون أسهم صناديق الريت متاحة للشراء أو البيع في سوق التداول عند ذلك يمكن الاستثمار في أسهم الريت العقارية بعد الانتهاء من الاكتتاب عن طريق الشراء من شركات التداول مرخصة، ويمكنك القيام بذلك عن طريق إتباع الخطوات التالية:

اختيار شركة تداول مرخصة وموثوقة.
فتح حسابك في تلك الشركة.
توثيق حسابك عن طريق تقديم الأوراق الرسمية المطلوبة.
الانتظار حتى يتم تفعيل الحساب من قبل شركة التداول، وذلك عادةً يستغرق يومين.
بعد تفعيل حسابك قم بشحن حسابك بالمال الكافي للاستثمار في أسهم صناديق الريت.
اختر الصندوق الذي ترغب في الاستثمار فيه من صناديق الريت المتاحة للتداول.
أبحث عن الصندوق في سوق التداول عن طريق الرمز الخاص به.
عدد عدد أسهم صندوق الريت التي ترغب في شرائها وأضغط على شراء.

هكذا سيتم إضافة الأسهم تلقائياً في حسابك، ولاحظ أن عملية البيع والشراء تتم بسهولة وبسرعة بسبب وجود سيولة عالية في سوق الاستثمار العقاري غير متوفر في باقي الأسواق.

والآن بعد أن عرفت كيفية الاستثمار في صناديق الريت عبر الاكتتاب أو شراء الأسهم لعلك تحب أن تعرف أيضاً طريقة التسجيل في صناديق الريت.

هل صناديق الريت آمنة؟

يعتبر صندوق الريت من العوائد الأكثر أمانًا وثباتاً على الرغم من كونها أقل تحقيقًا للأرباح من الاستثمارات في سوق الأسهم (ذلك في حالة المستثمر الخبرة فقط)، لذلك العديد من المستثمرين الباحثين عن دخل ثابت لمدى طويل يلجأون إليه خاصةً في حالة المستثمر الذي لا يمتلك الخبرة الكافية للدخول إلى سوق التداول.

لكن تجد أن في حالة المستخدم الخبرة الذي يسعى إلى نمو رأس ماله على المدى البعيد، والحصول على الربح السريع من نمو الأسهم لا يعير صناديق الريت أي انتباه، وهناك العديد من المستثمرين الذين يفضلون تقلبات سوق الأسهم عن استثمارهم في صندوق الريت الذي لا يمكن اعتباره آمن بنسبة 100% بل يوجد هناك نسبة مخاطرة فيه كالأسهم وإن كانت أقل.

مميزات الاستثمار في صناديق أسهم الريت

هناك العديد من المميزات لدى صندوق الريت على النحو التالي:

يمكنك الحصول على نسبة 90% من الأرباح السنوية في نهاية كل عام عن طريق توزيعات الأرباح التي تقوم بها صناديق الريت، كما تقوم بعض الصناديق بتوزيع 100% من الأرباح السنوية، وهذا ما لا تجده في الأسهم.
تتميز أسواق الريت العقارية بالسيولة العالية فيها، فيمكنك بسهولة بيع وشراء الأسهم والربح منها، ولا توجد صعوبة في الخروج من ذلك السوق عكس سوق الأسهم.
هناك درجة كبيرة من الشفافية تكون في ذلك السوق مقارنة مع غيره، حيث تقوم الشركات بعمل إعلان دوري يشمل كافة أنشطتها المالية.
وجود إدارة مالية محترفة مسئولة عن عملية الاستثمار من أجلك، بعكس سوق الأسهم الذي يتعين عليك معرفة المعلومات والاستراتيجيات المختلفة عنه، بمعنى أن في حالة الاستثمار في صناديق الريت ليس من الضروري أن تمتلك خبرة على عكس سوق الأسهم.

من المهم أن تعرف معنى صندوق ريت تفهم الفرق بينه وبين صناديق الاستثمار العقاري العادية، فهناك صناديق استثمار عقاري عادية، وتلك الصناديق لا توفر نفس المميزات فهي لا تتيح توزيعات أرباح عالية كصناديق الريت مثلاً التي تكون ملزمة بـ 90% توزيعات أرباح كحد أدنى.

عيوب الاستثمار في صندوق الريت

مثلما هناك فوائد لصندوق الريت هناك عيوب أيضًا ومن أوضح تلك العيوب التي عليك معرفتها:

بسبب قيام الإدارة المالية بتوزيع الأرباح السنوية بنسبة 90% حتى 100% لا توجد إمكانية لعمل تنمية في الاستثمارات وتوسعتها، فلم يتبقى إلا 10% لتنميتها في أحسن الأحوال، بعكس الأسهم.
تكون هناك ضرائب مرتفعة مقارنة مع بقية الاستثمارات في الأسهم، بسبب الدخل الثابت والعالى للصندوق كل عام.
بالرغم من قيام الإدارة المالية بعمل نشر لكافة تعاملاتها المالية، لكن لا يوجد هناك حق للأعضاء بإبداء الرأي في تلك القرارات، بعكس الأسهم التي يكون لها قد التصويت وإبداء الرفض.

في حال مازلت تفكر في الاستثمار في أسهم صناديق الريت فإننا ننصحك بأن لا تستثمر إلا في صناديق الريت النقية كونها حلال وخالية من المعاملات الغير متوافقة مع الشريعة الإسلامية.

أنواع صناديق الريت

هناك عدة أنواع من صناديق الريت العقارية ينبغي أن تعرف الفروق بينها:

صندوق الاستثمار في الأصول العقارية: وهو الأكثر انتشاراً تقوم من خلاله الصناديق، بشراء العقارات وإدارتها لتكون مصدر الربح لها، ويكون مصدر الأرباح الأساسية من خلال تأجير العقارات، مع محدودية الاستثمار في العقارات السكنية والإدارية والسياحية والمرافق الصحية.
صندوق الاستثمار في الديون: ويكون عمل الصندوق في تلك الحالة عن طريق إقراض الصناديق العقارية، من أجل تطوير شركاتهم وتكون الأرباح من فوائد القروض.
الصندوق المتنوع: فلا يحصر الصندوق نفسه في إحدى الاستثمارات السابقة، بل تخصص جزء من أجل شراء العقارات، وجزء آخر من أجل إعطاء القروض، لذلك فهى تجني أرباحها من إيجارات العقارات ومن فوائد القروض في الوقت نفسه.
صناديق البناء: وهي صناديق تقوم بشراء قطعة أرض وبناء مجمع سكني عليها أو أي نوع آخر عليها وهذا النوع من الصناديق هو الأكثر تحقيقاً للأرباح بأرباح تصل إلى 40%.

بعد أن تعرفت على أنواع صناديق الريت لعلك تحب أن تعرف أفضل صناديق الريت التي يمكنك الاستثمار فيها.

كيف تجني صناديق الاستثمار العقارية الأموال

تعمل معظم صناديق الاستثمار العقاري وفقًا لنموذج أعمال مباشر ومفهوم بسهولة، وذلك من خلال تأجير العقارات وتحصيل الإيجار، وبهذه الطريقة تولد الشركة دخلاً يتم دفعه بعد ذلك للمساهمين في شكل توزيعات أرباح.

حيث يجب أن يدفع صناديق الاستثمار العقاري ما لا يقل عن 90٪ من دخلها، والكثير من صناديق الريت يدفع 100٪، وفي المقابل يدفع المساهمون ضرائب الدخل على أرباح الأسهم هذه.

لا تمتلك صناديق الاستثمار العقاري (أو صناديق الرهن العقاري) العقارات بشكل مباشر، ولكنها تمول العقارات وتحقق الدخل من الفوائد على هذه الاستثمارات.

لماذا عليك الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري؟

لقد حققت صناديق الاستثمار العقاري تاريخيًا عائدات إجمالية تنافسية، كما أن ارتباطها المنخفض نسبيًا بالأصول الأخرى يجعلها أداة تنويع ممتازة يمكن أن تساعد في تقليل مخاطر المحفظة الإجمالية وزيادة العوائد، وهذا من ضمن الأسباب التي تجعل المستثمرين يلجأون إلى الاستثمار في الصناديق العقارية.

كما أن توزيعات أرباحها العالية من أهم العوامل التي تساعد المستثمرين على مكابدة تكاليف الحياة اليومية والتي تزداد بشكل مستمر مما يحتم عليهم وجود مصادر دخل إضافية.

كيف كان أداء صناديق الاستثمار العقاري في الماضي؟

من الماضي إلى هذا الوقت سوف تجد سجل حافل من أرباح صناديق الاستثمار العقارية الموثوقة، مع ارتفاع رأس المال على المدى الطويل من خلال الزيادات في أسعار الأسهم، وكل هذا قد وفر للمستثمرين عائدًا إجماليًا جذابًا لمعظم الفترات على مدار الـ 45 عامًا الماضية مقارنة بسوق الأوراق المالية.

فعلى الرغم من كون أوراق مالية كالأسهم على سبيل المثال حققت نمواً لا يقارن أبداً بنمو الصناديق كون نمو الأسهم أسرع وأكبر بكثير ولكن ليست كل الأسهم حققت ذلك النمو، بالإضافة إلى وجود أوراق مالية مثل السندات التي لا تحقق أي نمو من الأساس.

ما هي الأنواع المختلفة من صناديق الاستثمار العقارية؟

من أبرز أنواع صناديق الاستثمار العقاري هي:

صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصة: غالبًا ما يشير السوق إلى صناديق الاستثمار العقارية المتداولة على أنها ببساطة صناديق REIT.
صناديق الرهن العقاري: يتم التمويل للعقارات عن طريق شراء أو إنشاء الرهون العقارية وكسب الدخل من الفوائد على هذه الاستثمارات، وهي فوائد ربوية محرمة.
صناديق الاستثمار العقاري العامة غير المدرجة: صناديق الاستثمار العقاري العامة غير المدرجة تكون مسجلة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات لكنها لا تتداول في البورصات الوطنية.
صناديق الاستثمار العقاري الخاصة: صناديق الاستثمار العقاري الخاصة هي صناديق مُعفاة من تسجيل هيئة الأوراق المالية والبورصات والتي لا يتم تداول أسهمها في البورصات الوطنية؛ وذلك كونها صناديق تقتصر على المتسثمرين بها والذين لا يرغبون في دخول غيرهم معهم.

كيف تتأهل الشركات لتصبح صندوق استثمار العقاري (Reit)

لتتأهل الشركة لتصبح صندوق استثمار عقاري يجب على الشركة أن تقوم بالأمور التالية:

استثمار ما لا يقل عن 75٪ من إجمالي أصولها في العقارات.
تستمد ما لا يقل عن 75٪ من إجمالي دخلها من إيجارات العقارات أو الفوائد على الرهون العقارية التي تمول العقارات أو من مبيعات العقارات
دفع ما لا يقل عن 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة على شكل توزيعات أرباح على المساهمين كل عام.
أن يكون لديها ما لا يقل عن 100 مساهم.
لا يمتلك أكثر من 50٪ من أسهمها خمسة أفراد أو أقل.

الأسئلة الشائعة حول الاستثمار في أسهم الريت العقارية

هناك العديد من الأسئلة التي ترددت بين المتداولين الراغبين في الاستثمار في أسهم الريت، وكان من بين أهم تلك الأسهم ما نذكره لك في الأسطر التالية مع الإجابة عنه بالتفصيل.

هل صناديق الاستثمار العقاري أكثر خطورة من الأسهم؟

بشكل عام لا تعتبر صناديق الاستثمار العقاري محفوفة بالمخاطر بشكل خاص، ولكن صناديق الاستثمار العقاري تتأثر بأسعار الفائدة، وعند مقارنتها بالأسهم فصناديق الاستثمار العقاري بحكم سجل تاريخها في الشرق الأوسط ومنطقتنا العربية كانت أكثر أماناً بكثير من الأسهم طوال العقود الماضية.

هل صناديق الاستثمار العقاري أفضل من الأسهم؟

إذا كنت مهتمًا باستثمار موثوق به وبدون تدخل منك ويقدم أرباحًا تكون صناديق الاستثمار العقاري هي الخيار الأمثل بلا شك، وإذا كنت تبحث عن استثمار عالي المخاطر، ولكن ذو أرباح عالية، فقد يكون شراء الأسهم الفردية هو الحل.

كما يتوقف الأمر على خبرتك فإذا كنت صاحب خبرة في التداول فبلا شك الأسهم أفضل بكثير بالنسبة لك من صناديق الاستثمار العقاري، بينما في حال كان لديك خبرة غير جيدة أو غير كافية فمن الأفضل بالنسبة لك الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري.

هل الأفضل الاستثمار قصير المدى في صناديق الاستثمار العقاري؟

لا تكون صناديق الاستثمار العقاري استثمارًا جيدًا إذا كنت تستثمر على المدى القصير نظرًا لأن السيولة يمكن أن تكون منخفضة، نظرًا لأن صناديق الاستثمار العقاري يجب أن تدفع ما لا يقل عن 90٪ من الدخل كأرباح للمساهمين، فليس لديهم عادةً إمكانيات نمو كبيرة مثل الأسهم.

بشكل عام في حال كنت تفضل الاستثمار في المجال العقاري على المدى القصير فقد تكون في هذه الحالة صناديق الريت أفضل من الأسهم كونها تقدم لك الكثير من الأرباح، ولكن في الاستثمار طويل المدى تنمو الأسهم بشكل كبير بالشكل الذي يجعلها أفضل بكثير من صناديق الريت كونها تصب معظم أرباحها في النمو والتوسع على عكس صناديق الريت.

في النهاية وضحنا لكم أبرز التفاصيل عن الاستثمار في أسهم الريت العقارية وأبرز التفاصيل عن الاستثمار في صناديق العقارات.